Autor v tomto príspevku poukazuje na ustanovenia Občianskeho zákonníka a niektorých ďalších právnych predpisov upravujúcich záložné právo k nehnuteľnostiam, ktoré aplikačnej praxi spôsobujú problémy, resp. ktorých interpretácia sa javí byť pomerne problematická. Osobitný dôraz kladie autor na právnu úpravu zriadenia a vzniku záložného práva k nehnuteľnostiam, a to aj vo vzťahu k nehnuteľnosti, ktorá patrí k podniku, a vo vzťahu k nehnuteľnosti ako zálohu, ktorú záložca nadobudne v budúcnosti. Predmetom výkladu autora je aj zriadenie a vznik záložného práva k nehnuteľnosti v súvislosti so zabezpečením budúcej pohľadávky či dohoda o zmene poradia záložných práv. Následne sa autor venuje niektorým aspektom výkonu záložného práva k nehnuteľnostiam a výmazu záložného práva k nehnuteľnostiam z katastra.
Záložné právo k nehnuteľnostiam v aplikačnej praxi
Mgr.
Róbert
Jakubáč
Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, externý doktorand na Katedre občianskeho práva Právnickej fakulty Univerzity Pavla Jozefa Šafárika.
Úvod
V roku 2002 bola prijatá zásadná reforma právnej úpravy záložného práva v našom právnom poriadku.1) O jej kvalite vypovedá skutočnosť, že sa do určitej miery stala vzorom pre právnu úpravu záložného práva v novom českom Občianskom zákonníku.2) Napriek tejto reforme, ktorá nepochybne patrí medzi najvydarenejšie v oblasti súkromného práva po roku 1989, a medzinárodnému uznaniu, je tu stále viacero otázok, na ktoré Občiansky zákonník a osobitné právne predpisy nedávajú jednoznačné odpovede3), resp. nedávajú odpovede vôbec4). V tomto príspevku predkladáme náš pohľad na tie aspekty regulácie záložného práva k nehnuteľnostiam de lege lata z hľadiska zápisov do katastra, ktoré spôsobujú aplikačnej praxi ťažkosti, resp. ktoré vyžadujú precizovanie. Osobitný dôraz budeme klásť na zriadenie záložného práva k nehnuteľnosti zmluvou a následný vznik takto zriadeného záložného práva. Nebudeme sa však zaoberať problematikou záložného práva podľa § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len "zákon č. 182/1993 Z. z.") napriek tomu, že ide zrejme o jedno z hľadiska interpretácie najzložitejších ustanovení právnych predpisov súvisiacich so záložným právom k nehnuteľnostiam - k tomuto "opomenutiu" nás vedie skutočnosť, že toto ustanovenie už bolo podrobené pomerne dôkladnému rozboru v odbornej literatúre, na ktorú odkazujeme čitateľa,5) pričom by sme pravdepodobne nevedeli priniesť nový, podnetný pohľad.
Zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti
V zmysle § 151b ods. 1 Občianskeho zákonníka záložné právo sa zriaďuje aj písomnou zmluvou,6) t. j. zmluvou o zriadení záložného práva (ďalej len "záložná zmluva"). Ak je zálohom nehnuteľnosť, záložná zmluva musí mať náležitosti podľa § 42 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), ďalej aj katastrálny zákon, a teda záloh musí byť identifikovaný podľa tohto ustanovenia. Samozrejme, v záložnej zmluve sa musí v zmysle § 151b ods. 2 Občianskeho zákonníka určiť pohľadávka, ktorá sa záložným právom zabezpečuje. Niektorými ďalšími aspektmi zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti sa budeme zaoberať podrobnejšie v ďalších častiach príspevku. V rámci tejto časti sa ešte zameriame na problematiku dojednaní o doručovaní medzi zmluvnými stranami v záložnej zmluve.
Pomerne bežnými ustanoveniami zmlúv, a to vrátane záložných zmlúv, sú dojednania o doručovaní písomností medzi zmluvnými stranami, resp. o fikcii doručenia písomnosti druhej zmluvnej strane, ak si táto písomnosť neprevezme. V súvislosti s takýmito dojednaniami v záložných zmluvách vznikla v aplikačnej praxi otázka, či môže okresný úrad v nadväznosti na výkon záložného práva7) na ustanovenia záložnej zmluvy o doručovaní prihliadať. Zastávame názor, že okresný úrad na takéto dojednania prihliadať musí, ak nezistí dôvod zakladajúci neplatnosť dohody o doručovaní, resp. o fikcii doručenia písomnosti. Občiansky zákonník totiž neobsahuje žiadne ustanovenia o doručovaní písomností medzi účastníkmi právnych vzťahov v súvislosti s výkonom záložného práva.8) Dohodu účastníkov právneho vzťahu o fikcii doručenia doporučenej zásielky (písomnosti) jedného z účastníkov právneho vzťahu druhému účastníkovi právneho vzťahu musí samozrejme okresný úrad posúdiť z toho hľadiska, či je platná. Pri skúmaní platnosti dohody o fikcii doručenia písomnosti je nepochybne potrebné prihliadať na všetky ustanovenia príslušnej zmluvy týkajúce sa doručovania. Z hľadiska posudzovania platnosti dohody účastníkov právneho vzťahu o fikcii doručenia bude podľa nášho názoru spravidla dôležité to, aby sa fikcia doručenia spájala s podmienkou, že adresát písomnosti sa zdržiava v mieste doručenia, a zároveň je stanovená primeraná lehota na prevzatie písomnosti pre prípad, že doručovateľ nezastihne adresáta písomnosti na mieste doručovania.
Vznik záložného práva k nehnuteľnosti
Občiansky zákonník v § 151e ods. 2 ustanovuje, že záložné právo k nehnuteľnostiam, bytom a nebytovým priestorom vzniká zápisom v katastri, ak osobitný zákon neustanovuje inak. V súvislosti s týmto ustanovením je potrebné zákonodarcovi v prvom rade vytknúť terminologickú nedôslednosť so závažnými interpretačnými (a praktickými) dôsledkami9) - na rozdiel od iných ustanovení Občianskeho zákonníka upravujúcich vznik alebo zánik vecného bremena zriadeného alebo zrušeného zmluvou10) tu totiž neustanovuje, že záložné právo k nehnuteľnostiam, bytom a nebytovým priestorom vzniká vkladom, ale zápisom v katastri. Vychádzajúc z výslovného ustanovenia Občianskeho zákonníka by teda malo platiť, že záložné právo k nehnuteľnosti, bytu alebo nebytovému priestoru zriadené zmluvou vzniká nie právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu, ale až zápisom do katastra na základe tohto rozhodnutia.11) Voči tejto interpretácii by bolo možné namietať s poukazom na slová