Právna úprava nadobúdania vlastníctva nehnuteľností pri ich zmluvnom prevode de lege lata vyvolala mnohé polemiky, pričom jej nedostatky boli nielen v českej, ale aj našej odbornej literatúre pomerne dôkladne popísané a diskutované. Je dnes sotva sporné, že táto právna úprava vyžaduje určité upresnenia a najmä doplnenie právnej úpravy vo vzťahu k nadobúdaniu vlastníctva nehnuteľností, ktoré nie sú predmetom evidovania v katastri nehnuteľností, a vo vzťahu k nadobúdaniu nehnuteľností od nevlastníka, resp. od osoby, ktorá nie je oprávnená s nehnuteľnosťou nakladať. Návrh novely Občianskeho zákonníka z októbra 2018 predstavuje pokus o precizovanie právnej úpravy nadobúdania vlastníctva nehnuteľností pri ich zmluvnom prevode, no v niektorých smeroch sa javí byť nie dostatočne dôsledný a v iných smeroch je vhodnosť zvoleného riešenia diskutabilná
ZMLUVY O PREVODE VLASTNÍCTVA NEHNUTEĽNOSTÍ A NÁVRH NOVELY OBČIANSKEHO ZÁKONNÍKA
Mgr.
Róbert
Jakubáč
PhD.
Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky
1. Úvod
Návrh novely Občianskeho zákonníka, ktorý bol predložený Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky na verejnú diskusiu v októbri 2018 [ďalej len "(N)OZ"], prináša v porovnaní s právnou úpravou de lege lata viaceré pomerne závažné zmeny. Vymedzenie kogentnosti pravidiel súkromného práva v návrhu (N)OZ1) či navrhovaná úprava odporovateľnosti právnym úkonom,2) alebo navrhované zmeny právnej úpravy premlčania a (popri mnohých ďalších témach) tiež, povedzme, navrhovaná právna úprava nesplnenia nesporne vyžadujú veľmi dôkladné posúdenie (oponentúru) zo strany (odbornej) verejnosti a rozbor v rámci odbornej literatúry už v tomto štádiu legislatívneho procesu. Aj keď, ako to už bolo výstižne konštatované v odbornej literatúre, (N)OZ je primárne zameraný na "reformu záväzkového práva",3) a teda dôraz je v ňom kladený na záväzkové právo, pozornosti (odbornej) verejnosti by nemal uniknúť ani "vecnoprávny" rozmer (N)OZ, resp. jeho "presah" do oblasti vecných práv.4)
Napriek tomu, že (N)OZ formálne neobsahuje žiadny novelizačný bod, ktorým by sa novelizovala druhá časť Občianskeho zákonníka, možno v ňom identifikovať väčšie množstvo ustanovení s bezprostredným dopadom na vecné práva.5) Keďže nie je možné v jednom príspevku posúdiť (a už vôbec nie dôsledne posúdiť) všetky ustanovenia (N)OZ s dopadom na vecné práva, predmetom tohto príspevku je posúdenie len niektorých ustanovení (N)OZ, ktoré sa týkajú prevodu nehnuteľností a nadobúdania vlastníctva nehnuteľností [a teda "iba" pomerne malá časť "vecnoprávneho" rozmeru (N)OZ] a aj to "len" posúdenie určitých aspektov týchto ustanovení (N)OZ.
2. Zmluvy o prevode vlastníctva nehnuteľností a nadobudnutie vlastníctva nehnuteľnosti
(N)OZ, zdá sa, nepočíta, podobne ako platný a účinný Občiansky zákonník (ďalej aj "OZ"), s tým, že niektoré nehnuteľnosti nie sú predmetom evidovania v katastri nehnuteľností.6) Tomuto opomenutiu nasvedčujú viaceré ustanovenia (N)OZ.7)
Keďže na skutočnosti, že niektoré nehnuteľnosti nie sú predmetom evidovania v katastri nehnuteľností, nemá rekodifikácia občianskeho práva hmotného nič zmeniť, je potrebné v (N)OZ túto skutočnosť zohľadniť a osobitne upraviť nadobudnutie vlastníctva k takýmto nehnuteľnostiam pri ich zmluvnom prevode a tiež nadobudnutie predkupného práva8) k takýmto nehnuteľnostiam zriadeného zmluvou.9)
V (N)OZ by sa teda mali zaviesť, resp. použiť pojmy "nehnuteľnosť, ktorá je predmetom evidovania v katastri nehnuteľností", a "nehnuteľnosť, ktorá nie je predmetom evidovania v katastri nehnuteľností", ktoré sa javia byť vhodnejšie ako pojmy "nehnuteľnosť zapísaná v katastri nehnuteľností" a "nehnuteľnosť nezapísaná v katastri nehnuteľností", ktoré by sme mohli odvodiť z niektorých ustanovení nového českého Občianskeho zákonníka10) či z niektorých ustanovení rakúskeho Všeobecného občianskeho zákonníka (ďalej len "ABGB").11) Tu je potrebné zdôrazniť, že pojmy "nehnuteľnosť, ktorá nie je predmetom evidovania v katastri nehnuteľností", a "nehnuteľnosť nezapísaná v katastri nehnuteľností" nie sú synonymá, resp. nevyjadrujú to isté - v praxi totiž môže nastať prípad, že určitá nehnuteľnosť síce má byť zapísaná v katastri nehnuteľností, pretože je predmetom evidovania v katastri nehnuteľností, ale z určitého dôvodu nie je zapísaná v katastri nehnuteľností, a teda pôjde o nehnuteľnosť, ktorá je predmetom evidovania v katastri nehn